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《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

第三條 業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，也可以采取自助管理方式自行對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。

第四條 市和縣級(jí)市、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的管理和監(jiān)督工作。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)履行本條例規(guī)定的相關(guān)職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

市和縣級(jí)市、區(qū)人民政府及其規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、工商、價(jià)格、園林綠化、財(cái)政、公安等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織，主要負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議，辦理房產(chǎn)行政主管部門(mén)委托的其他事項(xiàng)。

第二章 業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(二)享有業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

(三)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)和表決權(quán);

(四)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)主〈代表〉大會(huì))，對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(五)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(七)要求其他業(yè)主、非業(yè)主使用人停止侵害公共利益的行為;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主(代表)大會(huì)議事規(guī)則(以下簡(jiǎn)稱(chēng)大會(huì)議事規(guī)則)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng);

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會(huì)的決定和業(yè)主(代表)大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得拖欠、拒付;

(五)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(六)不得損害公共利益和他人合法權(quán)益;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主(代表)大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，同一物業(yè)管理區(qū)域的地上、地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。

第八條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主(代表)大會(huì)制度。業(yè)主通過(guò)業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主戶(hù)數(shù)超過(guò)一百戶(hù)的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

第九條 業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名業(yè)主代表。

業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會(huì)前，就業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn);凡需全體業(yè)主投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主(代表)大會(huì)：

(一)已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者達(dá)到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過(guò)一年的;

(二)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達(dá)到百分之三十，但交付使用已超過(guò)兩年的。

第十一條 業(yè)主(代表)大會(huì)由業(yè)主負(fù)責(zé)籌備。首次業(yè)主(代表)大會(huì)的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。

物業(yè)管理區(qū)域符合第十條規(guī)定情形的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面告知之日起三十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主(代

表)大會(huì)籌備組。未及時(shí)書(shū)面告知的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主(代表)大會(huì)籌備組。

籌備組的人數(shù)為五至九人的單數(shù)，其中街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和建設(shè)單位代表各一名，籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的工作人員擔(dān)任。籌備組組成人員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。